Cómo Lodgeur gestiona Dynamic Pricing a diario en cientos de departamentos con PriceLabs

Resumen ejecutivo

Sébastien Long fundó Lodgeur en 2019 para administrar departamentos amoblados en Houston, Texas, con hasta 100 unidades en un solo edificio. Su modelo se asemeja más al de un apartahotel que al de un negocio tradicional de alquiler. Además, abarca desde la gestión de ingresos hasta la limpieza y el diseño de interiores. Cada edificio combina diferentes planos de distribución, con hasta nueve opciones entre estudios y departamentos de una y dos habitaciones. Cada tipo de unidad requiere su propia lógica de precios.

Lodgeur ha utilizado un sistema de gestión de ingresos desde el primer día y comenzó a usar PriceLabs cerca de un año después. Gracias a Portfolio Occupancy-Based Adjustments, cada grupo de unidades puede responder a su propia ocupación y ventana de reserva. Además, Sébastien es uno de los primeros usuarios de Athena, la analista de ingresos con IA integrada en PriceLabs.

Acerca de Lodgeur

Lodgeur inició operaciones en 2019 y colabora con propietarios bajo un modelo integral. Los propietarios entregan las llaves y Lodgeur se encarga de la gestión de ingresos, la limpieza y el diseño de interiores de cada nuevo proyecto. Durante la mayor parte de su historia operó únicamente en Houston, con presencia en Midtown, Med Center, Upper Kirby y Energy Corridor.

A principios de este año abrió su primera sede fuera de Houston, en Denton, parte del área metropolitana de Dallas Fort Worth. En uno de los edificios se proyecta un salón en el lobby, lo que brindará a los huéspedes una llegada más parecida a la de un hotel y un lugar para tomar café por la mañana.

“Tenemos múltiples unidades en los edificios con los que trabajamos, con hasta 100 departamentos en un solo inmueble. Por eso nuestro modelo se parece mucho más al de un apartahotel”. – Sébastien Long

Desafíos antes de PriceLabs

Fijar precios en departamentos amoblados a la escala de un edificio completo genera una presión similar a la de un hotel sobre un equipo operativo pequeño.

• 365 días en varios micromercados. Cada ubicación presenta su propio patrón de demanda, el cual cambia a lo largo del año y según el tipo de unidad.
• Varios tipos de unidad en un solo edificio. Los estudios y los departamentos de una y dos habitaciones siguen cada uno su propia estrategia. Por ello, el equipo necesitaba gestionarlos por grupo y no unidad por unidad. El primer sistema de gestión de ingresos de Sébastien funcionaba bien, pero complicaba la gestión multiunidad.
• Adaptarse al ritmo de la demanda. Las tarifas deben subir cuando la demanda aumenta y bajar cuando disminuye. Gestionar esos cambios de forma manual en todo un edificio resulta abrumador.
• Precios adaptados al edificio y no solo al mercado. Las tendencias del mercado por sí solas no muestran cómo avanza el ritmo de reservas de un edificio frente a sus propios datos históricos.

“Cada ubicación en la que operamos es su propio micromercado. La demanda cambia en diferentes épocas del año y tratar de descifrar todo eso por cuenta propia sería una locura”. – Sébastien Long

PriceLabs como solución

Sébastien comprendió pronto que PriceLabs se adaptaba muy bien a la gestión multiunidad, y Lodgeur lo utiliza desde aproximadamente un año después de iniciar operaciones.

Funcionalidades clave que marcaron la diferencia:

• Portfolio Occupancy-Based Adjustments. Lodgeur agrupa sus unidades en estudios y departamentos de una y dos habitaciones, ya que la demanda dentro de una misma categoría es más similar. Para cada grupo, una matriz define las variaciones de precios según la ocupación y la ventana de reserva. Si un grupo se reserva con anticipación, los precios suben. Si el ritmo se queda atrás, los precios se ajustan para atraer reservas.

“Mi funcionalidad favorita de PriceLabs es Portfolio Occupancy-Based Adjustments, porque fija los precios según nuestro propio desempeño y no solo según el mercado. Cuando un grupo de unidades se reserva con anticipación, las tarifas suben. Cuando el ritmo se queda atrás, se ajustan”. – Sébastien Long

• Precios actualizados los 365 días del año. PriceLabs define y actualiza las tarifas para cada fecha en cada micromercado. Así, el equipo no tiene que armar un calendario de forma manual.
• Estrategia por grupo de unidades. Las configuraciones se establecen a nivel de grupo. De esta manera, un edificio de 100 unidades sigue un puñado de estrategias en lugar de 100 independientes.

“Hay 365 días en los que debemos fijar precios, y cada ubicación es su propio micromercado. PriceLabs mantiene todas esas tarifas al día y suele detectar los cambios en la demanda antes que nosotros”. – Sébastien Long

Resultados

El indicador más sólido de Sébastien es el crecimiento de su portafolio, y él atribuye parte de ese resultado a la gestión de ingresos.

• Crecimiento desde 2019. Lodgeur ha crecido a una tasa anual compuesta del 50 % desde su inicio. Aunque la pandemia redujo el negocio en un 92 %, dejándolo con solo tres unidades en un solo edificio, ese mismo inmueble gestiona hoy 100 unidades. El equipo avanza con paso firme hacia la meta de 1,000 unidades administradas para 2030.
• Los propietarios renuevan su confianza y suman más propiedades. Lodgeur no ha perdido a ningún propietario ni propiedad, y los propietarios actuales continúan entregándoles más unidades.
• Precios con trabajo menos manual. Las tarifas de los 365 días se mantienen al día sin que el equipo deba calcularlas de forma manual. Esto deja más tiempo para los huéspedes y los propietarios.
• Tarifas fijadas con seguridad. Saber cuándo bajar las tarifas, además de cuándo subirlas, ayuda a Lodgeur a captar reservas y a ofrecer precios justos de cara al mercado.

“Simplemente no me imagino gestionando nuestro negocio sin PriceLabs. No se trata solo de generar más ingresos y cobrar tarifas más altas cuando la demanda es alta. También se trata de saber cuándo bajar las tarifas para captar reservas”. – Sébastien Long

Mirando hacia el futuro

Sébastien observa cómo se desdibujan las fronteras entre las rentas de corta estadía, los apartahoteles y los departamentos para estadías prolongadas. Los equipos que los gestionan también están convergiendo. Para Lodgeur, esto hace que fijar precios por edificio y por tipo de unidad sea aún más relevante al entrar a nuevos mercados.

Lo que más le entusiasma es la IA, porque la gestión de ingresos genera más datos de los que una sola persona puede procesar.

Espera que la IA permita a los operadores pasar del procesamiento de cifras a la toma de decisiones. También confía en que incorpore señales a nivel de canal, como la conversión y las reseñas, haciendo que la gestión de ingresos resulte menos abrumadora desde el primer día. El objetivo es brindar más tiempo para los huéspedes y mejores rendimientos para los propietarios.

“Nos gusta dedicar más tiempo a pensar en cómo ofrecer una mejor experiencia a nuestros huéspedes y en cómo brindar mejores rendimientos a los propietarios con los que colaboramos”. – Sébastien Long