Fino al 25% di ricavi in più e maggiore occupazione: il percorso di Oli Walsh con PriceLabs

Sintesi

Oli Walsh, Managing Director di Revilo Properties, ha avviato il suo percorso di investimento immobiliare a Liverpool, facendo crescere rapidamente il proprio portafoglio fino a 20 proprietà. Nel passaggio di alcune unità agli affitti brevi, si è scontrato con le sfide tipiche del settore: prezzi gestiti manualmente, frequenti buchi nel calendario e una gestione poco efficiente delle prenotazioni. Integrando PriceLabs insieme a Rentl.io, Oli ha automatizzato i prezzi, ottimizzato le regole di soggiorno minimo e ridotto il lavoro amministrativo fino al 90%. I risultati? Un aumento dei ricavi fino al 25% e un tasso di occupazione salito dal 65% all'80%, il tutto risparmiando ore di lavoro manuale ogni settimana.

Dalla locazione a lungo termine agli affitti brevi

Intorno al 2020, Oli ha iniziato a investire nel settore immobiliare, dopo aver lavorato per 7 anni come project manager in IBM. Si è concentrato su case a schiera a prezzi accessibili a Liverpool, una zona che offre rendimenti da affitto più elevati rispetto a Londra. In circa 18 mesi, aveva già un portafoglio di circa 12 case.

La sua transizione verso gli affitti brevi è iniziata quando un inquilino ha lasciato un immobile vicino all'Anfield Stadium, lo stadio del Liverpool FC. Riconoscendo la forte domanda di alloggi nei pressi dello stadio, Oli l'ha convertito in appartamento con trattamento alberghiero. I rendimenti erano significativamente più alti rispetto alle locazioni a lungo termine, tanto da spingerlo ad ampliare l'attività a quattro unità STR a tempo pieno, con altre due in arrivo.

Gestire manualmente più affitti brevi è però diventato ben presto difficile da sostenere, rendendo complicato aumentare in modo efficiente i tassi di occupazione su Airbnb.

«PriceLabs ha ridotto il mio lavoro amministrativo [processo di impostazione delle tariffe] probabilmente dell'80-90%»
– Oli Walsh

La sfida: prezzi e gestione delle prenotazioni troppo dispendiosi in termini di tempo

All'inizio, Oli gestiva i prezzi con fogli di calcolo e aggiornamenti manuali ogni lunedì. I calendari delle prenotazioni erano sincronizzati tramite iCal, ma questo causava spesso errori di sincronizzazione e doppie prenotazioni, un problema ricorrente nel business degli affitti brevi.

Inoltre, la sua strategia dei prezzi era statica: questo significava perdere tariffe più alte nei periodi di alta domanda e lasciare buchi nel calendario a causa di regole di soggiorno minimo troppo rigide. Un approccio che limitava la sua capacità di aumentare il tasso di occupazione in modo efficace.

La soluzione: automatizzare i prezzi e semplificare la gestione delle prenotazioni

Oli sapeva che l'automazione era la chiave per far crescere il suo business. Ha scoperto Rentl.io per la gestione dei canali, apprezzandone il prezzo accessibile e la semplicità d'uso. «Circa 6 mesi dopo, volevo ottimizzare le mie unità e ho letto un libro intitolato «Optimize Your Bnb» di Daniel Rusteen. Conteneva molti consigli utili, tra cui quello su PriceLabs. Sembrava un'ottima soluzione», racconta Oli.

Con PriceLabs, Oli ha scoperto funzionalità potenti che hanno trasformato la sua gestione dei ricavi e lo hanno aiutato ad aumentare il tasso di occupazione su Airbnb:

• Aggiustamenti automatici dei prezzi: Niente più aggiornamenti manuali. PriceLabs adatta le tariffe in modo dinamico in base alla domanda.
• Regole di soggiorno minimo personalizzate:

  • Oltre 90 giorni in anticipo → Soggiorno minimo di 3 notti per attrarre prenotazioni più lunghe.
  • Fine settimana → Minimo 2 notti per intercettare i soggiorni nei periodi di alta domanda.
  • Notti orfane last-minute → Soggiorni di 1 notte ad alto prezzo per scoraggiare le prenotazioni di festa e riempire i buchi nel calendario.
• Adeguamenti basati sull'occupazione: PriceLabs abbassava automaticamente i prezzi in caso di bassa occupazione, garantendo un aumento del tasso senza dover intervenire manualmente.
• Prezzi legati agli eventi: Pur tenendo conto di tutti i grandi eventi, Oli ha impostato regole personalizzate per le serate di partite di calcio all'Anfield, massimizzando così i ricavi durante i picchi di domanda.

«Prima avevo una strategia semplice: se avevo il 50% di occupazione, abbassavo il prezzo di una certa cifra. Ora PriceLabs lo fa automaticamente per me, ed è fantastico.»
– Oli Walsh

I risultati: ricavi più alti, maggiore occupazione, meno lavoro

Con PriceLabs e Rentl.io che lavorano insieme, l'attività di Oli ha registrato miglioramenti immediati:

• I ricavi sono aumentati del 15-25% grazie a strategie di prezzo più intelligenti.
• L'occupazione è passata dal 60-70% al 75-85%, dimostrando come aumentare efficacemente il tasso di occupazione su Airbnb.
• Il carico di lavoro amministrativo si è ridotto dell'80-90%, lasciando ad Oli più tempo per concentrarsi sulla crescita del portafoglio.

«Il fatto che PriceLabs aggiorni automaticamente i miei prezzi — anche solo di 5 sterline — è, perdonate il gioco di parole… non ha prezzo.»
– Oli Walsh

Il consiglio di Oli: fai il salto verso i prezzi dinamici

«Fai solo il salto. Ho aspettato troppo prima di passare dai fogli di calcolo a Xero, e quando finalmente l'ho fatto ci ho messo un po' ad abituarmi — ma una volta capito il meccanismo, non sono mai tornato indietro. Con i prezzi dinamici è lo stesso. Se non ti piace, non ci sono vincoli a lungo termine. Nel peggiore dei casi? Lo provi per un mese, e se non fa per te, cancelli. Ma è molto probabile che ti chiederai perch�� non l'hai fatto prima.» – Oli Walsh