Come Lodgeur gestisce ogni giorno il Dynamic Pricing su centinaia di appartamenti con PriceLabs

Sintesi

Sébastien Long ha fondato Lodgeur nel 2019 per gestire appartamenti ammobiliati a Houston, in Texas, arrivando fino a 100 unità in un singolo edificio. L'attività opera più come un aparthotel che come un classico business di affitti, occupandosi di ogni aspetto, dal revenue management alle pulizie fino all'interior design. Ogni edificio combina diverse tipologie di alloggio (fino a nove varianti tra monolocali, bilocali e trilocali) e ciascun tipo di unità richiede una propria logica di prezzi.

Lodgeur ha adottato un sistema di revenue management fin dal primo giorno, per poi passare a PriceLabs dopo circa un anno. La funzione Portfolio Occupancy-Based Adjustments consente ora a ogni gruppo di unità di reagire alla propria occupazione e alla finestra di prenotazione. Inoltre, Sébastien è stato uno dei primi a utilizzare Athena, l'analista di ricavi basato su IA integrato in PriceLabs.

Profilo di Lodgeur

Lodgeur è nata nel 2019 e collabora con i proprietari offrendo una gestione chiavi in mano. I proprietari consegnano le chiavi e Lodgeur gestisce il revenue management, le pulizie e l'interior design di ogni nuovo progetto. Per gran parte della sua storia ha operato esclusivamente a Houston, nelle zone di Midtown, Med Center, Upper Kirby ed Energy Corridor.

All'inizio di quest'anno ha aperto la prima sede fuori Houston, a Denton, nell'area metropolitana di Dallas Fort Worth. In uno degli edifici è prevista la realizzazione di una lounge nella hall, per offrire agli ospiti un arrivo in stile alberghiero e un punto dove prendere il caffè al mattino.

“Negli edifici in cui operiamo gestiamo più unità, fino a 100 appartamenti per stabile. Siamo quindi molto più vicini a un modello di aparthotel.” – Sébastien Long

Le sfide prima di PriceLabs

Definire i prezzi di appartamenti ammobiliati su interi stabili impone a un piccolo team operativo pressioni tipiche del settore alberghiero.

• 365 giorni distribuiti su diversi micromercati. Ogni sede presenta un proprio andamento della domanda, che varia nel corso dell'anno e in base al tipo di unità.
• Diversi tipi di unità nello stesso edificio. Monolocali, bilocali e trilocali seguono ciascuno la propria strategia. Di conseguenza, il team doveva gestirli per gruppo e non una singola unità alla volta. Il primo sistema di revenue management utilizzato da Sébastien funzionava bene, ma rendeva più complessa la gestione multi-unità.
• Seguire l'andamento della domanda. Le tariffe devono aumentare quando la domanda cresce e diminuire quando cala. Gestire questo processo manualmente per un intero stabile richiede un impegno notevole.
• Prezzi calibrati sull'edificio e non solo sul mercato. I trend di mercato da soli non mostrano a quale ritmo procedano le prenotazioni di un edificio rispetto al proprio andamento.

“Ogni zona in cui siamo presenti costituisce un micromercato a sé. La domanda varia nei diversi periodi dell'anno... Gestire tutto questo da soli comporterebbe un carico di lavoro ingestibile.” – Sébastien Long

La soluzione con PriceLabs

Sébastien ha capito subito che PriceLabs era ideale per la gestione multi-unità, e Lodgeur lo utilizza da circa un anno dopo il debutto sul mercato.

Le funzionalità chiave che hanno fatto la differenza:

• Portfolio Occupancy-Based Adjustments. Lodgeur suddivide le sue unità in monolocali, bilocali e trilocali, perché la domanda all'interno di una tipologia è più omogenea rispetto a tipologie differenti. Per ogni gruppo, una matrice definisce le variazioni di prezzo in base all'occupazione e alla finestra di prenotazione. Se un gruppo si riempie in anticipo, i prezzi aumentano. Se invece il ritmo è dietro, i prezzi si adeguano per stimolare le prenotazioni.

“La mia funzionalità preferita di PriceLabs è Portfolio Occupancy-Based Adjustments, perché definisce le tariffe in base alla nostra performance reale e non solo al mercato. Quando un gruppo di unità si prenota in anticipo, le tariffe aumentano. Quando il ritmo è dietro, si adeguano.” – Sébastien Long

• Prezzi costantemente aggiornati per 365 giorni. PriceLabs imposta e aggiorna le tariffe per ogni data in ciascun micromercato, evitando al team di ricostruire manualmente i calendari.
• Strategia per gruppi di unità. Le Impostazioni agiscono a livello di gruppo, così un edificio con 100 unità segue un numero ristretto di strategie anziché 100 logiche diverse.

“Ci sono 365 giorni all'anno da gestire e ogni sede rappresenta un micromercato a sé. PriceLabs mantiene aggiornate tutte le tariffe e spesso intercetta le variazioni della domanda prima ancora di noi.” – Sébastien Long

Risultati

Il dato più significativo per Sébastien è la crescita del portafoglio, un traguardo che attribuisce in parte al revenue management.

• Crescita dal 2019. Dal lancio, Lodgeur è cresciuta a un tasso annuo composto del 50%. Dopo che il COVID ha ridotto il business del 92%, lasciando appena tre unità in un solo stabile, oggi quello stesso immobile conta 100 unità. Il team è sulla buona strada per gestire 1.000 unità entro il 2030.
• I proprietari rinnovano la fiducia e affidano nuove proprietà. Lodgeur non ha mai perso un proprietario né una proprietà, e i clienti storici continuano ad affidarle nuovi incarichi.
• Meno intervento manuale sui prezzi. Le tariffe per tutti i 365 giorni rimangono sempre aggiornate senza dover essere compilate a mano dal team, lasciando più tempo da dedicare agli ospiti e ai proprietari.
• Tariffe definite con sicurezza. Sapere quando abbassare le tariffe, oltre a quando aumentarle, aiuta Lodgeur ad acquisire prenotazioni e a proporre prezzi equi rispetto al mercato.

“Non potrei proprio immaginare di gestire il nostro business senza PriceLabs. Non si tratta solo di massimizzare i ricavi con tariffe più elevate quando la domanda è alta. Si tratta anche di capire quando abbassare le tariffe per assicurarsi le prenotazioni.” – Sébastien Long

Sguardo al futuro

Sébastien osserva che i confini tra affitti brevi, aparthotel e appartamenti per soggiorni prolungati si stanno assottigliando, e anche i team che li gestiscono stanno integrando competenze diverse. Per Lodgeur, poter definire i prezzi per edificio e per tipo di unità acquista un valore ancora maggiore man mano che si espande in nuovi mercati.

L'aspetto che lo entusiasma di più è l'IA, poiché il revenue management genera una mole di dati superiore a quella che una persona sola può analizzare.

La sua previsione è che l'IA consentirà agli operatori di passare dall'elaborazione dei numeri alle decisioni strategiche. Permetterà inoltre di incorporare segnali a livello di canale come conversioni e recensioni, rendendo il revenue management più accessibile fin dal primo momento. Il traguardo finale è liberare tempo per gli ospiti e incrementare i rendimenti per ogni proprietario.

“Vogliamo dedicare più tempo a ideare un'esperienza migliore per i nostri ospiti e a offrire rendimenti più vantaggiosi ai proprietari nostri partner.” – Sébastien Long