Como a Lodgeur gerencia o Dynamic Pricing diário em centenas de apartamentos com a PriceLabs

Resumo executivo

Sébastien Long fundou a Lodgeur em 2019 para administrar apartamentos mobiliados em Houston, no Texas, chegando a reunir até 100 unidades em um único edifício. A operação se assemelha muito mais a apart-hotéis do que a uma empresa convencional de locação, cuidando de todas as etapas, desde o revenue management até a limpeza e o design de interiores. Cada prédio reúne plantas variadas, com até nove configurações diferentes entre estúdios e apartamentos de um ou dois quartos, e cada tipo exige uma lógica de preços própria.

Desde o primeiro dia, a Lodgeur sempre contou com um sistema de revenue management e migrou para a PriceLabs cerca de um ano depois. Com os ajustes baseados na taxa de ocupação do portfólio, cada grupo de unidades agora responde à sua própria taxa de ocupação e janela de reserva. Além disso, Sébastien é um dos primeiros usuários da Athena, a analista de receita com IA integrada à PriceLabs.

Sobre a Lodgeur

Criada em 2019, a Lodgeur trabalha em parceria com proprietários no modelo chave na mão. Os proprietários entregam as chaves e a Lodgeur assume o revenue management, a governança e o design de interiores de cada novo projeto. Durante a maior parte de sua trajetória, a empresa atuou exclusivamente em Houston, atendendo regiões como Midtown, Med Center, Upper Kirby e Energy Corridor.

No início deste ano, inaugurou sua primeira unidade fora de Houston, na cidade de Denton, localizada na região metropolitana de Dallas Fort Worth. Há também o projeto de um lounge no saguão de um dos edifícios, proporcionando aos hóspedes uma experiência de chegada similar à de um hotel e um espaço agradável para tomar um café pela manhã.

“Trabalhamos com várias unidades dentro dos edifícios parceiros, chegando a até 100 apartamentos no mesmo prédio. Por isso, nosso modelo é muito mais próximo ao de apart-hotéis.” – Sébastien Long

Desafios antes da PriceLabs

Precificar apartamentos mobiliados na escala de um edifício inteiro traz uma pressão digna da hotelaria para uma equipe de operações enxuta.

• 365 dias em múltiplos micromercados. Cada localização tem seu próprio padrão de demanda, que oscila ao longo do ano e varia conforme o tipo de unidade.
• Vários tipos de unidades em um mesmo edifício. Estúdios e apartamentos de um ou dois quartos exigem estratégias específicas. Por isso, a equipe precisava gerenciar os imóveis por grupos, em vez de ajustar unidade por unidade. O primeiro sistema de revenue management de Sébastien funcionava bem, mas tornava a gestão de propriedades com várias unidades muito mais complexa.
• Acompanhar o ritmo da demanda. Os preços precisam subir quando a procura se aquece e cair quando o ritmo desacelera. Fazer tudo isso de forma manual para um prédio inteiro exigia um esforço enorme.
• Precificar de acordo com o prédio, não apenas com o mercado. As tendências de mercado por si sós não revelam como está o ritmo de reservas do edifício em relação ao seu próprio histórico.

“Cada região onde atuamos é um micromercado exclusivo. A demanda muda em diferentes épocas do ano, e tentar decifrar tudo isso por conta própria seria uma tarefa insana.” – Sébastien Long

A solução encontrada na PriceLabs

Sébastien percebeu cedo que a PriceLabs atendia com perfeição à gestão de propriedades com várias unidades, e a Lodgeur adotou a plataforma cerca de um ano após o início das operações.

Recursos essenciais que fizeram a diferença:

• Ajustes baseados na taxa de ocupação do portfólio. A Lodgeur organiza suas unidades em estúdios e apartamentos de um ou dois quartos, já que a demanda dentro de um mesmo tipo é mais semelhante do que entre tipos diferentes. Para cada grupo, uma matriz define variações de preços com base na taxa de ocupação e na janela de reserva. Se um grupo recebe reservas com muita antecedência, as diárias sobem. Se o ritmo de reservas fica atrás do esperado, os preços se ajustam para atrair novos hóspedes.

“O recurso da PriceLabs que eu mais gosto são os ajustes baseados na taxa de ocupação do portfólio, porque a precificação considera nosso próprio desempenho, não apenas o mercado. Quando um grupo de unidades enche com rapidez, os preços sobem. Quando o ritmo desacelera, eles se corrigem.” – Sébastien Long

• Preços sempre atualizados nos 365 dias do ano. A PriceLabs define e aplica atualizações de preços para cada data em todos os micromercados, poupando a equipe de ter de recalcular o calendário de forma manual.
• Estratégia por grupo de unidades. Como as configurações ficam no nível de grupo, um condomínio com 100 unidades precisa apenas de um conjunto reduzido de diretrizes, em vez de 100 estratégias isoladas.

“São 365 dias para precificar, e cada endereço funciona como um micromercado único. A PriceLabs mantém todos esses preços em dia e muitas vezes percebe as mudanças na demanda antes mesmo de nós.” – Sébastien Long

Resultados

O principal destaque para Sébastien é a expansão do portfólio, e ele atribui grande parte dessa conquista à gestão estratégica de revenue management.

• Crescimento contínuo desde 2019. Desde a fundação, a Lodgeur registra uma taxa de crescimento anual composta de 50%. Mesmo depois de a pandemia reduzir o negócio em 92%, deixando apenas três unidades em um edifício, esse mesmo prédio reúne hoje 100 unidades ativas. A meta da equipe é alcançar 1.000 unidades administradas até 2030.
• Fidelização e expansão de proprietários. A Lodgeur nunca perdeu um único proprietário ou propriedade. Pelo contrário, os parceiros atuais continuam confiando novos imóveis à empresa.
• Rotina de precificação menos manual. As diárias para todos os 365 dias do ano permanecem sempre atualizadas sem necessidade de cálculos manuais pela equipe, liberando tempo valioso para o atendimento a hóspedes e proprietários.
• Preços definidos com segurança. Entender com exatidão o momento ideal de reduzir ou aumentar os preços permite à Lodgeur conquistar mais reservas e praticar valores justos em relação ao mercado.

“Eu simplesmente não consigo imaginar a gestão do nosso negócio sem a PriceLabs. Não se trata apenas de faturar mais com preços altos quando a demanda está em alta. O segredo também está em saber a hora de diminuir as diárias para não perder reservas.” – Sébastien Long

Olhando para o futuro

Na visão de Sébastien, as fronteiras entre aluguéis de temporada, apart-hotéis e apartamentos para estadias prolongadas estão cada vez mais tênues, e os gestores do setor estão acompanhando essa transição. Para a Lodgeur, essa realidade torna a precificação por edifício e por tipo de unidade ainda mais relevante à medida que ingressa em novas praças.

O entusiasmo maior está nos recursos de IA, já que o revenue management gera um volume de dados superior à capacidade de análise humana individual.

Ele projeta que a IA ajudará os gestores a deixar para trás a simples compilação de dados para focar na tomada de decisões. Além disso, permitirá incorporar métricas de canais como taxas de conversão e avaliações, tornando o revenue management acessível e descomplicado desde o início. O objetivo central é dedicar mais tempo à experiência dos hóspedes e à rentabilidade dos proprietários parceiros.

“Queremos investir cada vez mais tempo pensando em como oferecer a melhor estadia possível aos nossos hóspedes e maximizar o retorno dos nossos parceiros proprietários.” – Sébastien Long