最大25%の収益向上と稼働率向上：オリ・ウォルシュ氏のPriceLabs活用の道のり

概要

代表のオリ・ウォルシュ氏が率いるRevilo Propertiesは、リバプールで不動産投資を開始し、ポートフォリオを20件に拡大しました。物件の一部を短期賃貸（民泊）へ移行した際、手作業での価格設定や頻繁な端数空室、非効率な予約管理という課題に直面しました。PriceLabsとRentl.ioの連携により、オリ氏は価格設定を自動化し、最低宿泊日数ルールを最適化して、管理業務を最大90%削減しました。その結果、収益が最大25%増加し、稼働率が65%から80%に向上しました。これにより、毎週何時間もの手作業が不要になりました。

長期賃貸から短期賃貸（民泊）への転換

オリ氏は2020年頃に不動産投資を開始しました。それ以前は、IBMで7年間プロジェクトマネージャーを務めていました。同氏は、リバプールの手頃な価格のテラスハウスに注力しました。この地域は、ロンドンよりも高い賃貸利益が得られるエリアです。同氏は急速にポートフォリオを拡大し、約18ヶ月で12件ほどの物件を所有するに至りました。

リバプールFCの本拠地アンフィールド・スタジアム近くの物件で退去が発生したことが、短期賃貸（民泊）への移行のきっかけでした。スタジアム周辺の宿泊需要に着目し、その物件をサービスアパートメントへ転換しました。長期賃貸よりも収益性が高かったため、民泊物件を4件に増やし、さらに2件の準備を進めています。

しかし、複数の民泊物件を手作業で管理することはすぐに困難になりました。Airbnbでの稼働率を効率的に引き上げることが難しくなっていったのです。

「PriceLabsのおかげで、料金設定に要する管理業務をおそらく80%から90%削減できました。」
– オリ・ウォルシュ氏

課題：時間のかかる価格設定と予約管理

当初、オリ氏は価格設定をスプレッドシートと毎週月曜日の手作業による更新で管理していました。予約カレンダーはiCalで同期させていましたが、これによりしばしば同期エラーや二重予約が発生していました。これは民泊ビジネスにおける深刻な悩みの種でした。

さらに、価格戦略が固定されていたため、需要が高まる繁忙期により高い宿泊料金を設定する機会を逃していました。また、厳格な最低宿泊日数ルールによりカレンダーに端数空室が発生していました。このような方法では、稼働率を効果的に向上させることはできませんでした。

解決策：価格設定の自動化と予約管理の効率化

オリ氏は、ポートフォリオ拡大には自動化が不可欠であると確信していました。そこで、サイトコントローラーとしてRentl.ioを見つけました。同ツールは手頃な価格で、使いやすさも抜群でした。オリ氏は次のように語ります。「その約6ヶ月後、物件を最適化したいと考え、Optimize Your Bnbというダニエル・ラスティーン氏の著書を読みました。多くの実用的なアドバイスの中にPriceLabsが紹介されており、非常に魅力的に感じました」。

PriceLabsにより、オリ氏はレベニューマネジメントを一新し、Airbnbの稼働率を引き上げる強力な機能を活用できるようになりました。

• 価格設定の自動化： 手作業での更新は不要です。PriceLabsが需要に基づいて動的に宿泊料金を調整します。
• カスタム最低宿泊日数ルール：

  • 90日以上先の予約 → 最低宿泊日数3泊（長期滞在の予約を獲得するため）
  • 週末 → 最低宿泊日数2泊（需要の高い週末の滞在を取り込むため）
  • 直前の端数空室 → 高単価な1泊のみの宿泊設定（カレンダーの隙間を埋めつつ、パーティー目的の予約を防止するため）
• 稼働に応じた価格調整： 予約が少ない場合はPriceLabsが自動的に価格を引き下げ、手作業を必要とせずに稼働率を確実に引き上げます。
• イベントに応じた価格設定： PriceLabsは主要イベントを自動で反映します。さらにオリ氏はサッカーの試合日にカスタムルールを設定し、アンフィールドでのピーク需要時の収益を最大化しました。

「以前は『稼働率が50%になったら価格を数パーセント下げる』という単純な戦略をとっていました。しかし、今ではPriceLabsがそれを自動で行ってくれます。これは本当に素晴らしいことです」
– オリ・ウォルシュ氏

結果：収益の向上、稼働率の引き上げ、そして作業負荷の軽減

連携したPriceLabsとRentl.ioの相乗効果により、オリ氏のビジネスはすぐに劇的な改善を示しました：

• 収益が15〜25%向上（よりスマートな価格戦略の実行による効果）
• 稼働率が60〜70%から75〜85%に上昇（Airbnbの稼働率を効果的に引き上げる手法を実証）
• 管理業務が80〜90%削減（オリ氏がポートフォリオ拡大に集中できる時間を創出）

「たとえ5ポンドであっても、PriceLabsが価格を自動調整してくれるという事実は、まさに言葉通りの価値（プライスレス）があります。」
– オリ・ウォルシュ氏

オリ氏のアドバイス：ダイナミックプライシングの導入

「とにかく一歩を踏み出してみてください。私はスプレッドシートから会計ソフトのXeroに切り替えるのを長くためらっていました。実際に導入した当初は慣れるまでに少し時間がかかりましたが、一度コツを掴んでからは以前のやり方に戻ることはありませんでした。ダイナミックプライシングも全く同じです。もし気に入らなければ、長期契約の縛りはありません。最悪の場合でも、1ヶ月間試してみて自分に合わないと感じたら解約すればいいだけです。しかし、実際には『なぜもっと早く導入しなかったのだろう』と思うようになるはずです」 – オリ・ウォルシュ氏