最低宿泊日数ルールの活用により、The Neighborhood HotelがPriceLabsで稼働率75%以上を達成した経緯

要約

Matthew Shanley氏は、The Neighborhood Hotelの収益管理および運営責任者として、シカゴやミシガン州南西部のような季節変動の激しい市場を担当していました。独自の宿泊施設の収益管理には、大きな課題がありました。PriceLabsの導入により、稼働率と平均客室単価（ADR）のバランスを最適化しました。これにより、業務の効率化と変動する需要への柔軟な対応を実現しました。

PriceLabsのダイナミックプライシングと高度な機能が、季節要因による課題克服を支援しました。ゲスト体験を損なうことなく収益を最大化した、同ホテルの事例をご覧ください。

The Neighborhood Hotelについて

The Neighborhood Hotelは、ホテルの信頼性と専門性に、アパートのような広さと快適さを融合させた、革新的な宿泊ブランドです。2020年に設立されました。現在はシカゴとミシガン州南西部で4拠点、計72件を運営しており、今後18ヶ月で規模を倍増させる計画です。

各物件は、古い集合住宅やかつての美術館など、歴史的な建物を改修したものです。複数の寝室やキッチン、洗濯設備などを備えた、独自の客室を提供しています。このモデルは、出張者や休暇での利用者、長期滞在を希望する方など、多様なニーズに応えています。

Matthew Shanley氏がどのように The Neighborhood Hotelの収益管理戦略をPriceLabsで変革したかをご覧ください。

PriceLabs導入前の課題

The Neighborhood Hotelのユニークな物件における収益管理には、いくつかの課題がありました。

• 激しい季節変動：夏にピークを迎え、冬には大幅に落ち込む（特にミシガン州南西部）状況の中で、稼働率と収益のバランスを取ることは困難でした。
• 滞在日数の最適化：最適な最低宿泊日数の設定が困難でした。当初は厳格な制限を設けていたため、稼働率の低下を招いていました。

「以前は2泊未満の予約をほとんど受け入れておらず、それが稼働率の向上を妨げていると感じていました。」— Matthew Shanley氏（The Neighborhood Hotel）

• 手作業による価格調整：高度なツールがなかったため、料金や宿泊条件の調整に時間がかかっていました。その結果、市場の変化に迅速に対応することが困難でした。
• ゲスト層の管理：閑散期に料金を下げすぎると、物件を丁寧に扱わない客層を呼び込むリスクがありました。これは建物の摩耗や運営コストの増大につながる懸念がありました。

解決策としてのPriceLabs

The Neighborhood Hotelでは、Matthew氏が加わる前からすでにPriceLabsを導入していましたが、その機能をより深く活用することで、大きな改善が見られるようになりました。

活用した主な機能：

• ダイナミック最低宿泊日数ルール：Matthew氏は、高度な最低宿泊日数ルールを設定できることが極めて重要であると気づきました。
• ポートフォリオ稼働に応じた価格調整：全物件に共通の稼働率のしきい値を設定することで、価格を自動的に調整できるようになりました。

ポートフォリオ稼働に応じた価格調整により、物件の稼働状況に基づいた料金調整を自動化できます。

「PriceLabsが提供する、稼働率に基づくさまざまな調整機能をすべて活用しています。」
— Matthew Shanley氏

• 端数空室管理：予約の合間に生じる端数空室を管理する機能により、料金水準を維持したまま稼働率を最大化できました。
• ホテル加重と競合セット：市場に応じて、ホテルとバケーションレンタルの両方のデータを競合セットに組み込みました。

「シカゴではホテルの比重を少し高め、ミシガンではバケーションレンタルの比重を少し高めています。」
— Matthew Shanley氏

導入の効果と結果

PriceLabsの高度な機能を活用することで、具体的な成果が得られました。

• 稼働率の向上：最低宿泊日数の調整と価格設定の自動化により、大幅な値下げをすることなく、より多くの客室を埋めることができました。

「リンカーンパークのホテルは、2024年の稼働率が75%を超え、RevPARは219.91ドルに達しました。 リトルイタリーのホテルは、運営初年度となる2024年に稼働率72%以上を記録しています。ミ��ガン州南西部の両ホテルも、季節性の強い市場において初めて稼働率50%を超えました。」
— Matthew Shanley氏

• ADRの最適化：稼働率を高めつつ、適切な客層を惹きつけ、閑散期に過度な割引を避けることで、健全なADRを維持できました。
• 運営効率の向上：自動化により手作業での価格調整に費やす時間が短縮され、Matthew氏は戦略的な取り組みに集中できるようになりました。
• ゲスト体験の向上：長期滞在のゲストを惹きつけることで、全体の満足度向上と物件の摩耗軽減を実現しました。

他のホテルレベニューマネージャーへのアドバイス

Matthew氏の経験から、貴重な洞察が得られます。

• 高度な価格設定ツールの活用：宿泊日数ルールや稼働に応じた調整、端数空室管理など、柔軟性の高いツールを活用しましょう。これらは、独自のモデルを持つ物件や、季節変動に直面している市場で特に効果的です。
• 市場への適応：複合的な市場では、競合分析にホテルとバケーションレンタルの両方のデータを取り入れましょう。これにより、価格戦略をより包括的に把握できます。
• 自動化による業務の効率化：自動化ツールは時間を節約しミスを減らすため、戦略的な施策や顧客体験の向上に専念できるようになります。

結論

PriceLabsのダイナミックプライシングを導入することで、季節変動の課題を克服しました。稼働率の最適化、RevPARの向上、業務の効率化に成功しています。革新的なコンセプトと効果的な収益管理により、さらなる成長に向けた体制が整いました。

「PriceLabsは、創業初日から私たちが信頼し続けているテックスタックの中で、唯一変わることのないツールです。」
— Matthew Shanley氏