Jak Lodgeur codziennie korzysta z Dynamic Pricing w setkach apartamentów dzięki PriceLabs

Podsumowanie

Sébastien Long założył firmę Lodgeur w 2019 roku, aby zarządzać umeblowanymi apartamentami w Houston w Teksasie. W pojedynczych budynkach firma prowadzi nawet do 100 lokali. Taki model funkcjonowania jest znacznie bliższy aparthotelom niż tradycyjnemu wynajmowi. Zespół odpowiada za każdy etap działalności, od zarządzania przychodami po sprzątanie i wystrój wnętrz. W każdym obiekcie znajduje się wiele różnych układów pomieszczeń (niekiedy nawet dziewięć wariantów obejmujących kawalerki oraz lokale z jedną lub dwiema sypialniami). Każdy typ lokalu wymaga przy tym własnych zasad wyceny.

Lodgeur korzysta z systemu zarządzania przychodami od pierwszego dnia działalności, a na PriceLabs przeszedł po około roku. Funkcja Portfolio Occupancy-Based Adjustments sprawia, że każda grupa lokali reaguje na bieżąco na własne obłożenie oraz okno rezerwacji. Sébastien jest również jednym z pierwszych użytkowników narzędzia Athena, czyli asystenta analizy przychodów opartego na AI, wbudowanego bezpośrednio w PriceLabs.

O firmie Lodgeur

Firma Lodgeur rozpoczęła działalność w 2019 roku i współpracuje z właścicielami nieruchomości na zasadzie kompleksowej obsługi. Właściciele przekazują klucze, a Lodgeur zajmuje się zarządzaniem przychodami, sprzątaniem oraz aranżacją wnętrz każdego nowego projektu. Przez większość swojej historii firma działała wyłącznie w Houston, w dzielnicach Midtown, Med Center, Upper Kirby i Energy Corridor.

Na początku tego roku otwarto pierwszą lokalizację poza Houston, w Denton w aglomeracji Dallas-Fort Worth. W jednym z budynków zaplanowano także lobby z częścią wypoczynkową, co zapewni gościom standard powitania znany z hoteli oraz wygodne miejsce na poranną kawę.

„W obsługiwanych budynkach zarządzamy wieloma lokalami, niekiedy nawet 100 apartamentami w jednym obiekcie. Z tego względu nasz model jest znacznie bliższy aparthotelom”. – Sébastien Long

Wyzwania przed wdrożeniem PriceLabs

Ustalanie cen umeblowanych apartamentów w skali całych budynków stawia mały zespół operacyjny przed wyzwaniami typowymi dla branży hotelarskiej.

• 365 dni na kilku mikrorynkach. Każda lokalizacja ma własny schemat popytu. Zmienia się on w ciągu roku i zależy od typu lokalu.
• Wiele typów lokali w jednym budynku. Kawalerki oraz apartamenty jedno- i dwupokojowe wymagają odrębnych strategii. Z tego względu zespół musiał zarządzać nimi grupowo, a nie pojedynczymi lokalami. Pierwszy system zarządzania przychodami Sébastiena radził sobie dobrze, lecz utrudniał zarządzanie obiektami wielolokalowymi.
• Reagowanie na wahania popytu. Stawki muszą rosnąć, gdy popyt rośnie, i spadać, gdy zainteresowanie maleje. Ręczne wprowadzanie takich zmian w skali całego budynku wymagało zbyt wiele wysiłku.
• Ceny dopasowane do obiektu, a nie tylko rynku. Same ogólne trendy rynkowe nie pokazują, jak tempo rezerwacji w danym budynku wypada na tle jego własnych możliwości.

„Każda nasza lokalizacja to odrębny mikrorynek. Popyt zmienia się w różnych momentach roku, a samodzielne analizowanie tego wszystkiego byłoby niewykonalne”. – Sébastien Long

PriceLabs jako rozwiązanie

Sébastien szybko dostrzegł, że PriceLabs świetnie odpowiada na potrzeby obiektów wielolokalowych. Lodgeur korzysta z tego rozwiązania niemal od początku swojej drogi.

Kluczowe funkcje, które przyniosły największą zmianę:

• Portfolio Occupancy-Based Adjustments. Lodgeur dzieli lokale na grupy obejmujące kawalerki oraz apartamenty jedno- i dwupokojowe. Wynika to z faktu, że popyt w obrębie danego typu lokalu jest o wiele bardziej spójny. W każdej grupie matryca określa zmiany stawek w zależności od obłożenia i okna rezerwacji. Jeśli dana grupa szybko się zapełnia, ceny rosną. Kiedy tempo rezerwacji spada poniżej oczekiwań, ceny są obniżane, aby zachęcić gości do rezerwacji.

„Moją ulubioną funkcją w PriceLabs jest Portfolio Occupancy-Based Adjustments, ponieważ ustala ceny w oparciu o naszą wydajność, a nie tylko sytuację na rynku. Gdy grupa lokali rezerwuje się z dużym wyprzedzeniem, stawki idą w górę. Kiedy tempo rezerwacji spada poniżej normy, ceny są automatycznie korygowane”. – Sébastien Long

• Aktualne ceny przez pełne 365 dni w roku. PriceLabs automatycznie wyznacza i aktualizuje stawki na każdą datę na każdym mikrorynku. Dzięki temu zespół nie traci czasu na ręczne modyfikowanie kalendarza.
• Strategia na poziomie grup lokali. Ustawienia są konfigurowane na poziomie grupy. W efekcie budynek liczący 100 lokali opiera się na kilku spójnych strategiach zamiast na 100 odrębnych schematach.

„Trzeba wycenić 365 dni w roku, a każda lokalizacja tworzy własny mikrorynek. PriceLabs stale aktualizuje wszystkie te stawki i często wyprzedza nas w identyfikowaniu zmian popytu”. – Sébastien Long

Wyniki

Najbardziej wymownym sukcesem Sébastiena jest dynamiczny wzrost portfolio, w czym kluczową rolę odegrało nowoczesne zarządzanie przychodami.

• Wzrost od 2019 roku. Od startu działalności Lodgeur osiąga średnioroczny wzrost na poziomie 50%. Mimo że pandemia ograniczyła skalę firmy aż o 92%, zostawiając zaledwie trzy lokale w jednym obiekcie, dziś w tym samym budynku działa 100 lokali. Zespół z powodzeniem dąży do osiągnięcia celu 1000 lokali pod zarządzaniem do 2030 roku.
• Właściciele zostają i powierzają kolejne nieruchomości. Lodgeur nie stracił ani jednego właściciela ani żadnego obiektu. Dotychczasowi partnerzy systematycznie przekazują firmie kolejne lokale.
• Mniej ręcznej pracy przy wycenie. Stawki na wszystkie 365 dni pozostają stale zaktualizowane bez żmudnego zestawiania danych rynkowych. Dzięki temu zespół zyskuje więcej czasu dla gości oraz właścicieli.
• Pewność przy ustalaniu stawek. Świadomość tego, kiedy stawki warto obniżyć, a kiedy podnieść, pomaga firmie Lodgeur skutecznie zdobywać rezerwacje i zachować konkurencyjność na rynku.

„Po prostu nie wyobrażam sobie prowadzenia działalności bez PriceLabs. Nie chodzi tylko o maksymalizację przychodów i wyższe stawki przy dużym popycie. Równie istotne jest to, aby wiedzieć, kiedy obniżyć ceny i dzięki temu pozyskać gości”. – Sébastien Long

Spojrzenie w przyszłość

Sébastien zauważa, że różnice między najmami krótkoterminowymi, aparthotelami a lokalami na pobyty średnioterminowe stopniowo zacierają się. Podobnie dzieje się w zespołach, które nimi zarządzają. Dla firmy Lodgeur oznacza to, że precyzyjna wycena dopasowana do konkretnego budynku oraz typu lokalu ma fundamentalne znaczenie przy wchodzeniu na nowe rynki.

Największy potencjał dostrzega w rozwoju AI. Zarządzanie przychodami tworzy bowiem więcej danych rynkowych, niż jakikolwiek człowiek byłby w stanie przetworzyć.

Spodziewa się, że rozwiązania oparte na AI odciążą operatorów od ręcznego liczenia danych i pozwolą im skupić się na decyzjach strategicznych. Nowa technologia ma także uwzględniać sygnały z kanałów sprzedaży, takie jak konwersja czy recenzje gości, oraz sprawić, że wdrożenie do zarządzania przychodami będzie proste od pierwszego dnia. Ostatecznym celem pozostaje uwolnienie czasu dla gości oraz maksymalizacja zysków dla właścicieli nieruchomości.

„Wolimy skupić się na tym, jak zapewnić gościom jeszcze lepszy pobyt i jak wypracować wyższe zwroty dla właścicieli, z którymi współpracujemy”. – Sébastien Long