Nawet 25% wyższe przychody i większe obłożenie: podróż Oliego Walsha z PriceLabs

Podsumowanie

Oli Walsh, dyrektor zarządzający Revilo Properties, rozpoczął swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości w Liverpoolu, szybko rozbudowując portfolio do 20 nieruchomości. Gdy część lokali przekształcił w najem krótkoterminowy, napotkał typowe wyzwania – ręczne ustalanie cen, częste luki w kalendarzu i nieefektywne zarządzanie rezerwacjami. Dzięki integracji PriceLabs z Rentl.io Oli zautomatyzował ustalanie cen, zoptymalizował zasady pobytu minimalnego i zmniejszył pracę administracyjną nawet o 90%. Efekt? Wzrost przychodów nawet o 25% i zwiększenie obłożenia z 65% do 80%, a wszystko to przy oszczędności wielu godzin ręcznej pracy tygodniowo.

Od najmu długoterminowego do najmu krótkoterminowego

Około 2020 roku Oli zaczął inwestować w nieruchomości. Wcześniej przez 7 lat pracował jako kierownik projektu w IBM. Skupił się na przystępnych cenowo domach szeregowych w Liverpoolu – w regionie oferującym wyższe zwroty z najmu niż Londyn. Szybko rozbudował swoje portfolio do około 12 domów w ciągu mniej więcej 18 miesięcy.

Jego przejście na najem krótkoterminowy zaczęło się, gdy najemca opuścił nieruchomość w pobliżu stadionu Anfield – siedziby klubu Liverpool FC. Dostrzegając popyt na zakwaterowanie w tej okolicy, zamienił ją w apartament z pełną obsługą na wynajem krótkoterminowy. Zwroty były znacznie wyższe niż z najmu długoterminowego, co skłoniło go do rozbudowy portfolio do czterech lokali w pełnym najmie krótkoterminowym (STR) – a kolejne dwa są już w przygotowaniu.

Jednak ręczne zarządzanie wieloma najmami krótkoterminowymi szybko stało się przytłaczające. Utrudniało to skuteczne zwiększanie wskaźnika obłożenia na Airbnb.

„PriceLabs zmniejszył moją pracę administracyjną [proces ustalania stawek] prawdopodobnie o 80–90%”
– Oli Walsh

Wyzwanie: czasochłonne ustalanie cen i zarządzanie rezerwacjami

Początkowo Oli zarządzał cenami za pomocą arkuszy kalkulacyjnych i ręcznych aktualizacji co poniedziałek. Jego kalendarze rezerwacji synchronizowały się przez iCal, co jednak często prowadziło do błędów synchronizacji i podwójnych rezerwacji – prawdziwej zmory w branży najmu krótkoterminowego.

Dodatkowo jego strategia cenowa była statyczna, przez co tracił szansę na wyższe stawki w okresach szczytowego popytu i zostawiał luki w kalendarzu z powodu sztywnych zasad pobytu minimalnego. Takie podejście skutecznie ograniczało jego możliwości zwiększania wskaźnika obłożenia.

Rozwiązanie: automatyzacja cen i usprawnienie zarządzania rezerwacjami

Oli wiedział, że automatyzacja to klucz do skalowania jego działalności. Trafił na Rentl.io, narzędzie do zarządzania kanałami dystrybucji. Spodobało mu się, że Rentl.io jest w rozsądnej cenie i proste w obsłudze. „Jakieś 6 miesięcy później chciałem zoptymalizować moje jednostki i przeczytałem książkę 'Optimize Your Bnb' Daniela Rusteena. Znalazłem tam mnóstwo wskazówek. Jedną z nich był PriceLabs. Brzmiało to jak świetna opcja,” – mówi Oli.

Dzięki PriceLabs Oli zyskał dostęp do zaawansowanych funkcji. Zmieniły one sposób zarządzania jego przychodami i pomogły mu zwiększyć wskaźnik obłożenia na Airbnb:

• Automatyczne korekty cen: Koniec z ręcznymi aktualizacjami. PriceLabs dynamicznie dostosowywał stawki w zależności od popytu.
• Spersonalizowane zasady pobytu minimalnego:

  • Ponad 90 dni do przyjazdu → pobyt minimum 3 noce, aby przyciągnąć dłuższe rezerwacje.
  • Weekendy → minimum 2 noce, aby wykorzystać okresy wysokiego popytu.
  • Luki między rezerwacjami w ostatniej chwili → wysoka cena za pobyt 1-nocny, aby zniechęcić do rezerwacji na imprezy, a jednocześnie wypełnić luki w kalendarzu.
• Korekty na podstawie obłożenia: PriceLabs automatycznie obniżał ceny, gdy liczba rezerwacji była niska. Zapewniało to wzrost obłożenia bez konieczności ręcznej interwencji.
• Ceny uwzględniające wydarzenia: Chociaż PriceLabs uwzględniał wszystkie najważniejsze wydarzenia, Oli ustawił spersonalizowane zasady dla wieczorów meczowych na Anfield, dzięki czemu maksymalizował przychody w okresach szczytowego popytu.

„Wcześniej miałem prostą strategię – jeśli obłożenie wynosiło 50%, obniżałem cenę o określoną kwotę. Teraz PriceLabs robi to za mnie automatycznie, co jest fantastyczne.”
– Oli Walsh

Wyniki: wyższe przychody, większe obłożenie, mniej pracy

Dzięki współpracy PriceLabs i Rentl.io w działalności Oliego pojawiły się natychmiastowe usprawnienia:

• Przychody wzrosły o 15–25% dzięki mądrzejszym strategiom cenowym.
• Obłożenie wzrosło z 60–70% do 75–85%, co pokazuje, jak skutecznie zwiększać wskaźnik obłożenia na Airbnb.
• Obciążenie pracą administracyjną zmniejszyło się o 80–90%, dzięki czemu Oli zyskał więcej czasu na rozwój swojego portfolio.

„To, że PriceLabs automatycznie dostosowuje moje ceny – nawet jeśli to tylko 5 funtów – jest, wybaczcie grę słów, bezcenne.”
– Oli Walsh

Rada Oliego: odważ się na ceny dynamiczne

„Po prostu zrób ten krok. Zbyt długo zwlekałem ze zmianą arkuszy kalkulacyjnych na Xero. Gdy w końcu to zrobiłem, zajęło mi trochę czasu przyzwyczajenie się. Ale gdy tylko to zrozumiałem, nigdy nie żałowałem. Z cenami dynamicznymi jest tak samo. Jeśli ci się nie spodoba, nie wiążesz się z tym na dłużej. Najgorszy scenariusz? Wypróbowujesz to przez miesiąc, a jeśli to nie dla ciebie, rezygnujesz. Ale są spore szanse, że zastanowisz się, dlaczego nie zrobiłeś tego wcześniej.” – Oli Walsh